事项：

　　公司公布2020年年报及2021年一季报，2020年实现营业收入95.7亿元，同比下降14.6%，归母净利润3.12亿元，同比下降62.3%，对应EPS0.13元，与此前业绩快报基本一致，拟每10股派发现金股利0.13元（含税）；2021年一季度实现营业收入29.3亿元，同比增长129.8%，归母净利润1.72亿元，同比增长205.3%，对应EPS0.07元。

　　公司公布2021年半年度业绩预告，预计2021年上半年归母净利润3.4-3.8亿元，同比增长741.3%-840.3%，对应EPS0.15-0.16元。

　　平安观点：

　　多因素影响2020业绩表现，低基数下2021Q1业绩大增：公司2020年营收同比降14.6%，归母净利润同比降62.3%，主要因：1）疫情影响2020年1季度经营活动，导致2020Q1归母净利润为-1.6亿元，同比减少3.7亿元；2）新西兰自持购物中心闭店装修影响收入；2）公司加大数字化建设投入，2020年IT类费用同比增长超50%；3）期内资产减值损失1285万元，同比增加1348万元。疫后经营恢复叠加低基数影响，公司2021Q1实现归母净利润1.72亿元，同比增长205.3%。

　　经营扩张提速，目标明确彰显发展信心：公司2020年实现总交易金额（GTV）约4000亿元。直营业务强化华北、华东等优势区域发展，试点合伙人模式，执行市占率提升战略，其中杭州3月二手市场占有率超过38%。大力推进品牌加盟，2021Q1末加盟门店突破1300家，带动总门店增长至近4000家。新房业务方面，持续加大合作广度与深度，2020年新房渠道客单价5.36万元，同比上涨2.6%，月均可售项目2200个，同比增加9.4%。2020年相寓业务拓展至深圳，强化粤港澳大湾区布局，2020年末在管公寓23.6万套，全年出租率94.4%；2021Q1末在管23.9万套，期内平均出房10.3天，出租率96.2%，保持行业领先优势。公司制定2021年加盟门店升至2100家目标，未来三年伴随数字化战略推进与平台转型，力争打造万亿GTV的数字化居住服务平台。

　　数字化持续推进，员工持股促进共赢：公司坚持既定数字化建设投入计划，2020年末IT团队占控股总部人数超80%。期内实现官网及核心业务系统迭代升级，开发接入面向经纪人、经纪门店、经纪品牌的平台化产品“i+产品群”。当前“i+产品群”已连接超过7.5万名外部经纪人，其中付费用户增至5000名。同时官网活跃度持续提升，2020年成交佣金贡献占比达24.6%。2020年7月首期员工持股计划完成二级市场股票购买，涉及基层业务骨干及管理人员等368人，员工持股计划的实施可有效推动员工及公司利益相结合，实现共赢。

　　投资建议：考虑公司扩张目标明确，短期线下门店拓展、数字化建设等投入将持续增加，下调公司2021-2022年EPS预测至0.26元（原为0.36元）、0.30元（原为0.41元），当前股价对应PE分别为14.4倍、12.4倍。公司作为房产经纪及房屋租赁行业领先企业，业务全面协同效应明显，区域深耕经营壁垒突出，有望充分受益存量房时代；同时线下门店增长目标明确，线上线下融合、平台化打造开启增长新动能，维持“推荐”评级。

　　风险提示：1）市场竞争环境、行业景气度变化可能导致门店扩张不及预期，同时新增门店打造可能面临一二线工作协同度不够、系统支持效率较低等问题；2）若后续需求韧性不足导致房产交易规模不及预期，公司规模增长将受到影响；3）相寓出房周期拉长、出租率下滑风险。