业绩受基准期因素影响，单二季度业绩高增长

　　2021年上半年，浦东金桥实现营业收入11.8亿（YoY-43%），实现归母利润4.4亿（YoY-19%），收入及利润相比一季度均大幅收窄。

　　上半年收入及利润增速下滑主要受2020年一季度公司结转G1地块在建工程转让收入13.51亿，贡献净利润5.04亿，基准期的一次性收入占比较高导致的非持续影响。2021年二季度，公司经营质量良好，单二季度实现收入7.69亿（YoY+87%），归母净利润率3.16亿（YoY+207%）。

　　物业出租全面恢复，出租率提升至疫情前水平

　　物业租赁方面，浦东金桥上半年整体物业出租率82%（YoY+0.13pct），各类物业拆分来看，厂房出租率73%（YoY+0.36pct），住宅出租率95%（YoY+3.58pct），研发楼出租率72%（YoY+2.37pct），办公楼出租率85%（YoY+6.95pct），商业出租率94%（YoY+3.99pct）。

　　得益于出租率快速回升，同时成本法计量下的收入增长并不新增折旧成本，租赁板块利润贡献弹性显著。上半年公司房地产租赁业务实现收入8.3亿（YoY+37%），贡献毛利5.17亿（YoY+71%），租赁板块毛利率62.25%（YoY+12.24pct）。

　　多业态经营发力，金色中环提升助力物业品质提升

　　2021年4月，金桥旗下啦啦宝都商业开业，单日客流峰值5.65万人次，商业业态整体出租率达94%，接近满租水平。

　　上海浦东金色中环规划发力下，公司持续推进旗下物业改扩建工程持续推进，驱动持有物业价值持续提升。其中，庄臣地块规划草案公示，地块总建面约52.6万m2，预计三季度方案可获批。家乐福项目完成国际方案征集，地块总建面约35.4万m2。金桥B单元规划草案已公示。区域规划陆续落地提升公司区域内项目品质升级。

　　碧云尊邸二期预售报批，一期完成竣工验收

　　住宅物业开发方面，碧云尊邸项目一期通过竣工验收，二期目前已开展预售许可证报批，下半年将适时启动二期项目销售。

　　碧云尊邸项目合计总货值接近90亿，一期2020年已经完成项目预售，预售部分占项目的比例为50%。从公司房地产销售预收款披露来看，项目预计将在2021年12月交付，确认当期收入，贡献收入增长。项目二期进入下半年预售，贡献公司未来地产收入的潜在增长。

　　投资建议：2021年以来，浦东着力打造社会主义现代化建设引领区，金桥区域作为金色中环发展带上的核心区域，规划发展加速。浦东金桥作为区域内的核心开发主体，伴随碧云尊邸的交付及二期销售，持有物业的稳健发展，实现收入与业绩规模的持续稳健增长。

　　我们预计预计2021年至2023年，公司实现营业收入42.48亿、49.3亿、54.92亿，同比增长18.9%、16.3%及11.9%，实现归属母公司净利润12.94亿、15.78亿及19.48亿，同比增长16.8%、21.9%及23.5%，对应PE为9.83倍、8.06倍及6.53倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、引用数据滞后或不及时。