立足上海走向全国，园区经营稳中向好，给予“买入”评级

　　上海临港作为具有国资背景的园区开发运营企业，拥有依托国家战略发展的产业优势，立足上海、融入长三角、走向全国的布局优势和受市场认可的品牌优势，公司开发销售和运营租赁业务发展稳健，土地储备充足，资金保障稳健，未来业绩有望持续释放。我们预计公司2022-2024年归母净利润为18.7、19.7和23.6亿元，对应EPS为0.74、0.78、0.94元，当前股价对应PE为16.1、15.3、12.8倍。首次覆盖，给予“买入”评级。

　　三大业务稳健发展，充裕土储保障未来规模增长

　　公司主营业务包括产业园区开发、园区运营租赁及服务和其他业务。园区开发业务以园区物业销售为主，2022H1园区物业销售收入19.46亿元，且公司获地成本远低于市场价格，利润空间较充分，土地储备可满足3-4年的开发周期。公司园区以三个国家战略为承载进行布局，立足上海深入长三角，具备产业发展空间优势；

　　2022H1租金收入达12.89亿元，同比增长24.9%；总可租售面积365万方，总在租面积281万方，较2021年底分别提升34万方和18万方，贡献持续稳定的现金流，保障公司中长期业绩释放。公司结合园区区位和产业特色，构建了六大现代化园区服务体系，2022H1园区服务和其他业务收入1.18亿元，创立了轻资产运营服务团队进一步强化域外园区的发展规模。

　　同时公司对园区产业积极赋能，培育了一批创新型产业项目，投资收入稳步提升。

　　利润水平持续增长，融资优势明显

　　公司利润水平连续四年实现增长，2022H1公司实现归母净利润6.13亿元，其中园区租赁业务毛利率达到77.1%，对业绩贡献显著。公司融资渠道畅通，2022年至今公开市场发债共62亿元，发行利率1.7%-3.27%，平均融资成本由2018年的5.13%降至2021年的3.69%，有助于盈利空间的释放。

　　风险提示：受到疫情反复影响，拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。