经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级

　　保利发展发布2023年1月销售简报。公司1月销售数据同比企稳回正，2022全年营收保持相对稳定，投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2022-2024年公司归母净利润分别为183.0、236.2、283.2亿元，EPS分别为1.53、1.97、2.37元，当前股价对应P/E估值分别为9.9、7.7、6.4倍，维持“买入”评级。

　　销售面积降幅缩窄，销售金额企稳回正

　　2022年公司实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%。2023年1月公司实现签约面积183.94万平方米，同比减少0.98%；实现签约金额295.45亿元，同比增加4.39%，得益于春节前后销售回暖，公司销售面积单月同比降幅缩窄，销售金额单月同比企稳回正。

　　一月暂缓拿地，土地储备充足

　　受一月供地相对不足影响，公司暂缓新增拿地，我们预计公司后续仍将保持积极的投资策略，增厚土储规模。公司2022年累计新增土地计容面积1046.1万方，对应土地总价1612.2亿元，拿地面积与金额权益比分别为70.7%和67.3%，全年拿地金额与销售金额之比为35.3%，投资拿地保持稳健。公司2022年拿地主要集中在一二线城市，拿地金额占比约93.0%，高能级城市优质土储将助力公司未来业绩持续兑现。

　　融资优势明显，披露非公开发行股票预案

　　公司2022年公开市场发行债券543.6亿元，票面利率均不超过3.6%，融资渠道保持畅通。公司于2022年12月底披露非公开发行A股股票预案，计划募资总额不超过125亿元用于14个住宅项目及补充流动资金，优化公司资本结构，已获得中国证监会受理。

　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。