业绩稳定增长，重庆物管第二。新大正物业集团股份有限公司成立于1998年，2022年成为中国物业百强第22名。业绩稳定增长，办公物业占比提升。公司2022年实现营业收入26.0亿元，同比增长24.4%；实现归母净利润1.9亿元，同比增长11.8%。公司五大业务板块均有增长，2022年办公物业、公共物业、航空物业、学校物业和商住物业的增速分别为38.1%、31.3%、15.4%、12.7%和1.8%。费用率保持稳定，2017-2022年公司费用率处于行业内较低水平，销售费用率保持在1.5%左右，管理费用率在8.0%左右。
　　异地拓展继续推进，服务体系先进。全国化布局取得重大进展，目前公司业务已经进入30个省市116个城市。期末公司项目管理部数量达到513个，较上年增长7.55%，服务面积增至约1.3亿平方米。2022年新拓展项目中标总金额19.10亿元；饱和年化合同收入金额10.11亿元，同比增长23.6%，其中重庆以外区域新市场拓展量占比为76.5%。公司不断推进管理流程标准化，参与行业标准制定，商务楼宇、公共租赁房、高校的物业管理标准成为重庆市地方标准。
　　五大业态齐发力，积极布局城市服务。公司主要布局五大细分业态，期末学校、航空、公共、办公、商住项目数量分别为84/25/115/221/68个。办公物业在五大业态中营收占比最高，2022年办公物业营业收入10.6亿元，增速高达38.1%，新增22个办公项目。自2016年进入航空物业领域以来保持高速增长，2022年航空物业收入2.75亿元，中长期前景向好，单个机场合同金额存在提升空间。学校物业收入3.7亿元，同比增长12.7%，新中标多个重要项目。公共物业营业收入同比增长31.3%，收入占比约21.4%。公司将交通、医养业态确定为未来五年重点发展方向，2022年中标18个医养业态项目。公司自2021年开始布局城市服务，2022年成功获取了石林、普者黑两个全国性旅行目的地城市的整体城市运营服务项目，城市服务实现收入0.92亿元，同比增长99.9%。
　　盈利预测与投资建议。预计2023-2025年归母净利润将保持32.6%的复合增长率。考虑到公司目前管理规模拓展速度较快，给予公司2023年24倍PE，目标价为27.17元，首次覆盖给予“持有”评级。
　　风险提示：项目拓展不及预期、劳务成本上涨等风险。