金地集团公布2022年年报和2023年一季报。公司2022年实现营业总收入1202.1亿元，同比增长21.1%；归母净利润61.1亿元，同比下降35.1%。公司拟每10股派发现金股息1.36元（含税），分红率为10.1%。公司2023年一季度实现营业收入143.6亿元，同比增长7.5%；归母净利润5.1亿元，同比下降18.8%。
　　受投资收益规模下降、计提减值准备增加的影响，公司业绩承压；房地产业务毛利率有所提升。2022年公司总营收同比增长21.1%，公司房地产项目结算面积617万平，同比上升9.4%，结算收入1092亿元，同比上升23.6%。归母净利润同比下降35.1%，主要是因为投资收益规模下降以及计提资产减值准备增加。1）2022年公司投资收益39.7亿元，同比下降44.7%。2）因市场变化，公司计提资产和信用减值准备同比增加32.8亿元。不过公司持续加强各项费用管控，销售费用率和管理费用率同比分别下降0.8和1.2个百分点至2.4%和4.2%。2022年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为20.7%、7.6%、5.1%，同比分别下降0.5、5.5、4.4个百分点，ROE也因利润率下行同比下降了5.5个百分点至9.4%。毛利率小幅下滑主要是因为物业管理业务毛利率同比下降0.93个百分点至9.14%，而房地产业务毛利率为19.96%，同比提升了0.31个百分点。2023Q1公司总营收同比增长7.5%，归母净利润同比下降18.8%，一方面是因为毛利率下行，另一方面是因为投资收益亏损2亿元（2022Q1盈利5亿元）。2023Q1公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为17.5%、1.5%、3.5%，同比分别下降2.2、3.4、1.2个百分点，年化ROE因此下降0.8个百分点至3.1%。公司短期业绩保障程度或持续承压，2022年末公司预收账款771亿元，同比下降31.6%，预收账款/营业收入为0.64X，同比下降0.5X；2023Q1末，公司预收账款913亿元，同比下降22.7%，预收账款/上年营收0.76X，同比下降0.4X。
　　投资建议与盈利预测：
　　公司长期凭借高能级布局和融资优势在行业格局优化之下实现市占率的提升。地产主业稳健发展的同时，多元业务稳中有进，预计物业管理板块将持续实现高速增长。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为1395/1650/1954亿元，同比增速分别为16%/18%/19%；归母净利润分别为65/70/76亿元，同比增速分别为6%/8%/9%；对应EPS分别为1.44/1.55/1.68元。当前股价对应的PE分别为5.7X/5.3X/4.9X。维持“买入”评级。
　　评级面临的主要风险：销售与结算不及预期；房地产调控收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。