归母净利稳健，维持A股“买入”评级
　　公司4月28日发布一季度报，2023Q1实现营收684.7亿元（YOY+9.3%），归母净利14.5亿元（YOY+1.2%）。我们维持2023-2025年归母净利为227/243/259亿元的盈利预测，A股（000002CH）参考可比公司2023年PE均值9.54x（Wind），考虑到公司扩储节奏开始加快，予以2023年10xPE，维持目标价19.04元，H股（2202HK）参考最近一个季度平均折价率40%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以A股折价40%，目标价12.97港币（前值13.80港币），维持“增持”评级。
　　开发及多元化业务稳健增长，毛利率仍在筑底中
　　23Q1公司竣工面积同比+10.9%，推动结算面积同比+15.8%，结算收入同比+9.8%，同时多元化业务增长，其中物流/长租/商业板块营收同比分别+20.0%/10.8%/10.4%，据季报披露，物管业务在“蝶城战略”下毛利率提升的可能性得以验证。地产结算毛利率有所下降，较22年全年-3.2pct至17.2%，整体毛利率同比下降3.4pct至15.5%，仍在筑底中。内部管控角度，公司提质增效战略持续发挥作用，期间费用率同比-2.7pct至6.8%。
　　因新开工未发力销售额小幅下降，大举补充核心区域储备
　　2023Q1公司新开工同比微降1.6%。期内实现销售面积625.7万方，销售额1013.8亿元，同比分别下降1.1%和4.8%。公司23年计划新开工面积同比22年实际开工+7%，预计随着市场逐步回暖，公司销售额同比有望逐步向好。期内公司拿地审慎聚焦，据公司披露月度经营数据，Q1公司合计拿地额约161亿，拿地强度约15.9%，所获地块分别位于南京、东莞、广州三地。4月万科进一步加大核心区域布局，重回上海土地市场，单城市拿地额达113亿元，对上海这一高流速区域的大举补库，有望快速提振公司近两年销售规模。
　　融资端三箭齐发为扩张蓄势，不动产运营有望迎来价值重估
　　公司融资渠道依然通畅。4月公司成功发行20亿中票，利率低至3.11%。
　　截至报告期末，公司“三道红线”持续保持绿档，净负债率/短债覆盖倍数分别为45.5%/2.4倍，同时，公司经营性物业有望迎来价值重估。1月，建信住房租赁基金拟与万科合作设立100亿元子基金，3月，消费基础设施REITs破冰，截至22年末公司运营的物流/长租/商业不动产建面分别达964万方/22万间/1228万方，我们认为这些都将助力公司存量盘活，有望打开估值空间。维持A股“买入”评级。
　　风险提示：行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。