继9月底广州宣布解除对部分区域的限购措施后，10月24日，上海金山区楼市解除单身限购。

　　业内人士预计，未来北京、深圳有望跟进放松政策，调整范围将聚焦在城市外围区域，但不会直接取消限购要求，应该会通过适当降低购房门槛进行调整，例如缩短社保缴纳年限要求。

　　上海金山区取消单身限购

　　10月24日，上海市金山区发布的《金山区重点转型区域人才购房实施细则》提出，在滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域实施重点转型区域人才购房政策。

　　具体而言，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件，并与金山区用人单位签订二年及以上劳动(聘用)合同且工作满一年的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满三年及以上、且在上海市无住房的，可购买一套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

　　这一针对人才的政策点出了几个关键词，即“非沪籍”“三年个税或社保”和“单身”。在此之前，非沪籍单身人士不能在上海购房，此次金山区的新政策已突破了这一限制。

　　“此次上海金山发布人才购房新政，降低特定人群的购房门槛，能够在一定程度上促进部分购房需求的释放，利好去库存。这意味着上海也拉开了限购松绑的序幕。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪在接受媒体采访时表示，“上海本次松绑力度相对较小，主要是针对人才，政策调整还有一定约束。同时，结合9月临港新片区出台的优化人才购房政策，不排除上海郊区市场政策将有持续宽松的可能。”

　　一线城市放松限购序幕已拉开？

　　除了上海之外，同为一线城市的广州也有所动作。9月20日，广州发布的《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》提出，除越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区限购外，其余地区不再设置限购条件。同时调整了住房限购政策实施区域范围，即非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，而此前仅花都、从化两个区域满2年免征。

　　另据克而瑞统计，在四个一线城市中，广州楼市的库存压力最大，新房的广义库存量(已经竣工待售的现房和还未竣工待售的期房)达到45个月以上，且库存主要还是集中在增城、从化和花都、白云非限购郊区，同时南沙新区的压力也比较大。

　　“放松部分区域限购以及非本市户籍人口的购房资格，有助于购房需求的释放，提振房地产市场活跃度，带动区域成交量上升；增值税‘5改2’将在一定程度上降低交易成本，有助于促进‘买一卖一’交易的活跃，对改善性住房需求利好明显。”关荣雪表示，广州作为一线城市中首个官宣放松限购的城市，信号意义较强。同时，也意味着限购政策的放松已经从二三线城市进入到一线城市。

　　从政策效果来看，新政对市场活跃度的提升起到了一定带动作用。据中指数据监测，广州9月20日限购政策调整后，新房的周度(9月18日至10月15日四周)平均成交面积为18.4万平方米，周度平均供应面积为17.9万平方米。供求方面均较新政实施前有明显上升。

　　北京、深圳跟进预期增强

　　基于对上海、广州两地先试先行的参考，业内人士普遍认为，未来北京、深圳有望按照因区、因需施策原则，优化限购政策。

　　当前，自一线城市实施“认房不认贷”满月后，各地楼市已经历了需求逐渐入市、成交冲高回落的过程，这也为业内人士预期未来政策提供了参考。

　　根据国家统计局发布的2023年9月份70城房价指数，9月，一线城市新房价格环比由下降0.2%转为持平，二手住宅环比上涨0.2%。

　　值得关注的是，一线城市二手房价格在连续下降4个月后率先实现触底回升。

　　诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，长期以来，楼市政策处于严控状态下的北京、上海对政策松绑的反应较为敏感和强烈，需求大规模释放带动房价上涨预期增强。

　　关荣雪表示，截至目前，一线城市中已经有广州、上海两城对普通商品住宅市场推出了限购松绑举措，虽然整体松绑力度较小，呈现边际放松态势，但政策导向较为明显，一线城市仍然具备放松的空间或可能，加之当前房地产市场情绪仍然较低，复苏依然承压，一线城市“领头羊”作用需要继续发力。

　　对于政策的优化方向，广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉表示：“一二线城市若做政策优化，基本套路与上海金山类似。一是针对外围库存去化压力和房价下跌压力大的区域；二是与区域人才引进相结合；三是仍然有所保留，比如对社保年限的要求。”

　　具体到北京深圳的调整方向，中指研究院市场研究总监陈文静认为，在限购区域方面，北京、深圳核心区保持限购仍有必要，但郊区库存压力突出，郊区限购政策有望得到优化；在购房门槛方面，北京、深圳非本地户籍人口购房仍需五年(或连续60个月)社保/个税，近期广州降低购房社保/个税年限为其他城市提供了参考。

　　陈文静还提出，成都限购区内对于144平方米以上住房不再审核购房资格，厦门限购区内180平方米以上住房不限购，也为一线城市放松限购政策提供了参考。此外，法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策也有望逐步放松，精准释放购房需求。

　　“从短期来看，当前优化限购政策落地对一线城市市场会产生一定的带动效果，但政策效果持续性尚不稳定。若限购政策进一步跟进调整，一线城市市场有望逐渐企稳恢复。”陈文静认为，核心二线城市近期也以优化非核心区限购为主，未来政策优化有望逐渐向核心区过渡，其余城市限购政策或将全面取消。

　　新闻多一点

　　继放松部分片区的限购政策后，广州又在酝酿另一个“楼市大招”。

　　《广州市城市更新专项规划(2021—2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021—2035年)》日前已经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。其中最为引人关注的是，提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。

　　在业内人士看来，所谓的房票安置就是征收人将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房(住宅、商业、商办、工业和车位)的一种房屋安置方式。不过，使用规则目前还处于讨论当中，最终如何落地还有待有关部门审议通过。而且，房票安置要大面积推行也面临一些挑战，例如接受房票的项目要承担较大的资金压力，因此市场的接受度还有待观察。

　　据了解，广州此前城中村改造的补偿方式以回迁房补偿为主、现金补偿为辅，“房票安置”是第一次出现在官方文件中。

　　据不完全统计，自2022年以来，全国已有郑州、江西、南京、厦门等数十个大中城市对外宣称出台“房票制度”。广州此次提出的房票安置也被视为一线城市中的“首次”。

　　消息来源丨中新社、大河财立方、上观新闻等

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