2021年行情即将进入尾声，如何发掘22年房地产行业投资机会，券商机构纷纷召开投资策略会发布房地产年度策略报告。中信建投（601066）认为房地产吹尽狂沙始到金；中金认为房地产下行周期下的格局重塑与企业突围，详情如下：

　　中信建投：吹尽狂沙始到金

　　当前行业政策已经见底，并有所改善，而基本面数据处于继续下行过程中，尚未进入到恢复期。由于今年上半年增长高基数，明年上半年从数据层面依旧不乐观，预计到2022年3月开始的“小阳春”销售可能获得边际改善。因此预计2021Q4-2022Q1期间基本面数据将继续下行，而政策暖意也会较为明显，这段时期是配置地产板块的最佳时期。

　　1.对于开发商板块，不同房企在本轮政策见底回暖过程中经营目标不同，一进一退之间分化加剧，信用分层特征更为明显。推荐A股：保利发展（600048）、招商蛇口（001979）、万科A、金地集团（600383）、万业企业（600641）；港股：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂。

　　2.对于物管板块，国内房地产规模足够大，将为物管行业整体发展提供基本面支撑。重点物企仍处于规模和利润双增的黄金发展期，成长速度远高于行业，因此将继续带来投资机会。推荐A股：招商积余（001914）、新大正（002968）；港股：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业。

　　3.对于商业板块，尽管近期国内社零增速低迷，但品牌购物中心的零售表现显著好于总体消费增速水平，而奢侈品零售增速更占优势。推荐A股：新城控股（601155）；港股：华润置地、龙湖集团、华润万象生活、宝龙商业。

　　天风证券：破与立，旧与新，分与合

　　天风证券（601162）指出，站在地产大周期的转折点之上，行业面临的是行政、金融、土地、财税等一系列长短期，供需双向的长效机制。其中供给侧金融、土地从根本上避免了房企无序扩张带来的周期波动风险，需求侧行政调控通过逆周期调节进一步稳定短周期，叠加更长视角的租赁市场建设以及房地产税等预期管理工具，我们有望迎来真正的、规范的、平稳健康发展期。

　　天风证券认为这一轮信用风险的本质原因还是房企种种不规范的经营模式在一系列规范化的监管整顿中暴露出来，并且被下行周期进一步放大。我们认为只有破除激进的粗放模式，才能确立平稳健康的发展观。未来短期政策基调很可能在不出系统性风险的底线思维之上保持比较强的定力，维持稳健的良性出清节奏，行业风险考验民营房企的自救能力和市场内生的消化能力。

　　预计2022年全国商品房销售面积、均价、金额同比增速为-6.3%、0.2%、-6.1%；土地购置费、新开工、竣工、施工面积同比-15%、-10%、+4%、+0.5%；房地产开发投资同比-2.6%。

　　投资方面，天风证券持续推荐：1)优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长：金科股份（000656）、新城控股、中南建设（000961）、旭辉控股集团；3)优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

　　中金公司：下行周期下的格局重塑与企业突围

　　下行周期下格局有望重塑。短期来看，2022年地产基本面整体将较2021年全面降速，路径上前低后高。中长期维度来看，中国城镇居民新房需求的合理中枢已跨过大周期顶部，开始步入下行趋势，宅地成交和开工量同样将随之回落且面临结构性调整与市场份额的再分布。在供给侧改革纵深推进大环境下，新房需求中枢不再增长、开发业务更趋向于向制造业回归，拼的是产品、财务、运营的综合能力，有利于“全能型”开发商加速胜出。地产企业经营逻辑正在从运用杠杆博弈周期(资产价格)回归到优产品、稳财务、薄利润、促周转、拓商业的业务本质。地产开发业务虽然有周期性，但也有永续性(房子总是要建的)。随着供给侧“劣币”出清，行业良性竞争可期。

　　结合以上分析，选股方面建议把握三条主线：

　　1)长期持续胜出的“全能型”选手；2)估值具备优势的“短期弹性”选手；3）多元赛道布局的“多面手”选手。

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