穿越周期并不是一件轻而易举的事情，尤其当行业快速突进时的野蛮生长期，以债务换规模的现象比比皆是。

　　但往往真正扎实的能力，觉醒都很早，需要提前数年铺排，也需要长久的战略定力。

　　所谓“难而正确”，正是穿越周期的唯一方法，没有捷径。

　　2022财年的年报季，龙湖率先交出了一份出色的业绩，亮点其实不在于其保持了12.2%的营收增长，而在于，开发业务之外的经营性业务进一步成熟，为集团贡献了稳定的收入与利润，也让行业看到了“第二曲线”、“第三曲线”的更多可能。

　　2022年，龙湖的经营性业务收入实现了236亿元，同比增长25%，利润占比为27%。

　　今年，陈序平作为董事局主席，在年报中向投资者传达了“龙湖没有浪费任何一次危机”的表态。

　　去年一年，龙湖曾多次被抛上过舆论浪尖，也几次在阴谋论的漩涡里浮沉。

　　其所经历的“商票兑付谣言”累及股价骤跌、“创始人辞任董事长”引发行业担忧、“国资入股、总部搬迁传闻”招致臆测等等事件，一定程度上都是中国房地产行业形势不明朗的侧面写照，担忧和焦虑被无限放大，信心脆弱不堪。

　　如今，凭借长坡厚雪的经营性业务，龙湖攥住了穿越周期的密码，也成功从危机阵中穿行而过。

　　如陈序平在业绩会上所言：“龙湖管理层选择了一条更加辛苦的路，要在控制总负债的情况下，实现利润稳中有增，同时还要优化资产质量。”陈序平打了个比方，就类似于在体重不增加的前提下增肌，意味着需要更加自律。

　　去年10月末，陈序平从创始人吴亚军手中接过权杖时，曾承诺过“未来五年，龙湖的经营性业务利润占比过半”。

　　对于经营性业务的未来，陈序平表示信心十足：“龙湖的运营业务和服务业务的增长空间还是比较大的，这两个业务也能给集团带来比较高的现金流保障，预计未来5年以内，是非常有希望达到50%以上利润占比的。”

　　陈序平透露：“我们也比较庆幸，经过这波周期，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”

　　其一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的业务构成，在“一个龙湖”的大体系下，或将为龙湖后续的长期发展提供更大空间。

　　他最后补充说：“虽然很难，但这条路是正确的路。越过周期的龙湖将更具韧劲，聚而向前，行且坚毅。”

　　守得云开见月明

　　近年来，房地产市场环境不断变化，房企纷纷探索新发展模式，“第二曲线”甚至“第三曲线”成了面对周期波动的额外加成。

　　从很早之前，龙湖就开始重视经营性业务，在房企普遍沉浸于开发业务的时候，就有注重商业业态的发展。2018年开始，系统化围绕“空间即服务”战略，展开了全面铺排。

　　商业投资的天街、长租公寓的冠寓、物业管理的龙湖智创生活、智慧营造的龙湖龙智造，再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树，都是这种尝试的具体体现。

　　但经营性业务往往需要重投入、重运营，盈利之前甚至有数年酝酿期，需要足够的战略定力。

　　“坚持”并不容易，龙湖内部也曾有过质疑的声音。

　　对于早年间规模不大的龙湖而言，商业需要沉淀大量的资金，且实体商业在当时也受到来自电商的冲击。

　　时间来到2022年上半年，龙湖经营性业务收入首次突破百亿，在房企开发业务普遍受煎熬的大环境下，展现了很好的成长性和可持续性。

　　目前，龙湖集团的业务分为开发、运营、服务三大板块，后两者统称为经营性业务，也是被行业内相对关注并希望复制的模式。

　　2022年全年，龙湖实现经营性业务收入236亿元，同比增长25%，经营性利润占比为27%，已经成为龙湖可持续发展的重要贡献源。

　　其中，由商业投资和长租公寓组成的运营业务，租金贡献稳定提升，同比增长14.1%，为118.8亿元；由物业管理和智慧营造组成的服务业务收入同比增长38.6%，至116.7亿元。

　　再看得具体一点，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，新增开业运营15座商场，累计开业运营商场达76座，商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%；长租公寓全年实现租金收入24.4亿元，已在全国高量级城市开业11.6万间，管理规模超过16万间，据克而瑞2022年TOP20住房租赁企业开业规模榜显示，冠寓累计开业房源规模来到了行业第二的位置。

　　服务业务部分，龙湖智创生活合并抵消后收入约137.5亿元，综合毛利率为34.3%，营业收入首次突破百亿元，同比增长24%，截至2022年末，龙湖智创生活在管面积为3.2亿平方米；龙湖龙智造2022年累计获取建管项目约40个，总建筑面积超700万平方米。

　　尤其是，在房地产开发业务毛利率普遍下滑至20%左右的当下，龙湖的运营业务毛利率高达75.6%，服务业务毛利率提升至28.9%。

　　一位不愿具名的地产行业分析师感慨，经营性业务并不易做，高毛利背后也意味着长周期、大投入，而且不是谁想切入就能切入的。“龙湖入局早，现在基本上已经形成了深厚的护城河。”

　　陈序平在业绩会上提到随着商业环境的恢复，龙湖经营性业务的增长空间还是比较大的。

　　长租乘风破浪时

　　随着流动人口不断增多，城镇化率不断提升，以及国家坚持“租购并举”的住房制度下，租赁市场这张万亿级的画卷，正在加速铺展开来。

　　近年来，部分集中式长租公寓运营商，在运营、服务、资产端开始展现优势，与政策引导同行，不断夯实健康可持续的发展路径。

　　龙湖冠寓作为长租公寓行业的领军企业，是龙湖集团2016年推出的集中式长租公寓品牌，2020财年已经实现了正向盈利。

　　2022年龙湖冠寓全年实现租金收入24.4亿元，同比增长9%。

　　与此同时，冠寓注重打造“有品质的租住生活”，使得用户黏性较高，推动冠寓在波动的周期内，依然能保持稳定的出租率。

　　截至2022年末，冠寓已开业6个月及以上房源出租率91.1%，租户满意度达95%。

　　同时，越来越多的租客将冠寓作为长期居住的选择，一组数据显示，目前，在冠寓租住时间超过3年的租户已覆盖全国30余城的超200家门店。

　　一直以来，无论是建立“租购并举”住房制度，还是“住房保障体系建设”，长租公寓运营商均在过程中扮演着重要的角色。

　　过去一年，龙湖冠寓积极投身保障性租赁住房建设，截至目前，龙湖冠寓的保障性租赁住房已落地北京、重庆、天津等10余个城市，累计开业房源超2万间，持续推动解决新市民的住房困难，助力青年人才安居。

　　2022年12月，龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店正式亮相，该项目位于丰台区科技园区东区南侧、地铁9号线及房山站郭公庄站上盖，为北京市首个改建保障性租赁住房项目。

　　这里原先为闲置的商业办公建筑，通过龙湖的申报和改建，为丰台区科技园区及周边提供约700套（间）保障性租赁住房，被作为 TOD模式长租公寓的典范。

　　另一方面，作为专业的长租公寓运营商，龙湖冠寓也在积极参与城市更新的宏大叙事，探索老旧物业的存量盘活。

　　截至2022年12月，龙湖冠寓参与百余个城市闲置存量盘活，协助当地政府盘活存量资产，落地了多个长租公寓标杆项目。

　　以龙湖冠寓北京亚运村关庄店为例，该项目原本是位于关庄地铁口的一处旧厂区，该资产一直处于闲置状态。龙湖充分发挥建设及运营优势，从颜值和功能两方面同时着手，实现资产保值增值。项目运营期间出租率稳定在95%以上，联合办公业态，成为区域标杆项目。

　　智造成长未来式

　　随着约40个省市出台“保交楼”措施，AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目以及地方城投平台手持大量优质土地亟待开发，多方因素叠加给代建行业带来新的增长空间。

　　龙湖在去年推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者。

　　据陈序平介绍，龙智造整合了前期研发、设计、建管、精工、智慧城市解决方案等业务，为客户提供一站式、全周期的建造服务和营造服务。

　　截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米，业务已遍及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州等核心一、二线城市。

　　龙湖龙智造六大业务分别是龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁，其中，龙智千丁基于龙湖数字化沉淀，致力于提供软硬一体的智慧城市整体解决方案。

　　以杭州杭腾未来社区为例，龙湖龙智造给出了一个“数字化+创新运营”的答案。

　　比如在设计层面，龙湖龙智造通过数字孪生的城市信息模型，实现从规划、虚拟建造、实体智造、智慧运营全过程的“一绘到底”。

　　建设方面，龙湖龙智造在项目方案阶段通过BIM+CIM方案决策，将社区的未来长相，用完整且逼真的三维仿真效果呈现，并对全生命周期的图纸模型进行多阶段多版本海量数据（603138）管理。

　　在运营层面，龙湖龙智造构建了领先的数智平台， “杭腾未来社区智慧运营平台”能够全方位赋能未来社区的“规、建、运、管、服”。龙湖龙智造通过BIM+AIoT+GIS、AI视频云等技术的运用，建设社区数智化治理的驾驶舱，如同一颗“城市大脑”，大到社区各个产业布局、社区地图，小到交通出行、邻里服务，全都可以一屏通览、一网通管，让高度智能、实时反馈的智慧型社区成为现实。

　　在杭州杭腾未来社区，龙湖龙智造依托空间数据网格(MSD)、智慧运营平台(IOC)、社区服务平台(NSM)等数字化产品，设计了未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景。

　　2022年8月，杭腾未来社区住宅项目——杭与城首次开盘即售罄。

　　“龙智造非常考验手艺、考验服务，我们希望这部分业务能够跑出模式、跑出生意逻辑，把口碑做起来，做好长远打算。”陈序平表示。

　　龙湖对龙智造“长期主义”的期许，也贯穿在业务的方方面面，从财务安全、到经营性业务的坚守，都是一条“难而正确”的路。

　　借用《三体》的一句名言，房地产行业的发展，也应该是“给岁月以文明，而非给文明以岁月”。战略前置，主动作为，当下的答案其实产生于数年前的选择。

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