3月20日，“代建第一股”绿城管理控股（以下简称绿城管理）召开2022年度业绩发布会。

　　绿城管理此前发布的年报显示，2022年公司实现营业收入26.56亿元，同比增长18.4%，实现归母净利润7.45亿元，同比增长31.7%。

　　得益于良好的业绩以及充足的现金流，绿城管理在业绩会上宣布拟进行全额派息，这也是年内截至目前，首家100%派息的上市公司。

　　在业绩会上，绿城管理CEO李军预判中国的房地产开发体量，中期规模大约维持在10亿平米左右。其中，代建的渗透率会达到30%以上。他表示，绿城管理要保持龙头的地位，希望在代建这个行业里头还能保持20%的市场占比。

　　代建龙头

　　市场空间广阔

　　据了解，绿城管理成立于2010年，是绿城中国附属公司，也是绿城品牌和代建管理模式输出的主体。2020年7月份，绿城管理在香港联交所主板上市，成为中国代建第一股。

　　据披露，2022年绿城管理继续保持房地产轻资产开发领域第一身位，连续七年保持20%以上的代建市场份额。

　　截至2022年12月31日，绿城管理代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的120座主要城市，合约项目总建筑面积101.4百万平方米，较去年同期增长19.8%；在建面积47.2百万平方米，较去年同期增长7.1%。

　　其中，主要经济区域合约项目预估总可售货值达人民币4，821亿元，规模占整体可售货值的74.1%。

　　在业绩会上，李军表示，中国的房地产未来一定是一个结构分化的市场，在人口流入、产业经济发达的地方，会是未来房地产开发的主流战场。所以挑选了长三角、珠三角、环渤海以及未来的成渝城市群作为公司的战略方向。

　　收入上看，绿城管理商业代建和政府代建分别占总收入的65.9%、25.5%，于年内收入分别为16.69亿元，7.81亿元。

　　其中商业代建收入同比增长13.0%。公司披露称，增长的主要原因是地方国企、城投拿地增长，国企城投类业务增加，同时在政府保交楼政策下，公司积极参与纾困类项目的代建服务等；政府代建同比增长36.6%。公司披露主要是因为共同富裕政策推动下，十四五期间，保障房建设需求加速释放。

　　李军表示，保障类的代建业务需求正在爆发。在“十四五”规划里，40个重要城市提出要完成650万套租赁性保障用房建设的指标要求，多地保障房建设要求采取代建制。也就是说，要采购社会的专业开发服务，这实际上对绿城是一个长期性利好。目前绿城管理已经在这个领域里做到中国第一。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，代建共建市场的发展空间仍是较为广阔的，尤其是在市场政策的定调下，未来保障性租赁住房、安置房等开发建设项目将逐步增多，以及大规模的纾困类代建市场规模，都为代建提供了广阔的市场空间。预计代建未来的渗透率会持续提升。

　　持续回馈股东

　　保持市占率仍需进一步扩张

　　“在去年已经有接近60家房地产企业进入到代建领域，竞争非常白热化的情况下，我们的市占率不降反升，达到了25.5%。也就是说，这个行业里超过1/4是绿城管理的份额。”李军业绩会上如是说。

　　此外，据披露，绿城管理的盈利能力仍在持续提升，2022年毛利率创历史新高达到52.3%，较去年同期的46.4%上升明显。

　　除了盈利能力较为亮眼，绿城管理现金流表现也不错。公告显示，截止2022年12月31日，绿城管理经营性现金流达到7.25亿元，同比增长28.1%，公司经营性现金流与归母净利润近乎实现百分百转化。

　　李军表示，2020年绿城中国将代建业务分拆上市，从当下的经营情况看，这样的决定是正确的，未来会继续保持绿城管理的独立性，并在大绿城体系给予更多的资源支持。

　　此外，基于未来的远景展望、在手订单，以及财务里的保守策略，李军表示，未来还是努力去保持净利润的增长在30%这个水平，毛利水平保持在40%以上，净利润水平保持在20%以上。派息比例会稳定在80%左右。

　　“这是一家信心满满的公司，我们确实会反馈更多给投资人和中小客户。”李军如是说。

　　关荣雪表示，高派息水平一定程度上释放了积极信号，展现出绿城管理业务开展具有稳健良好的特征以及对未来发展较具极大信心，同时此举也将在一定程度上增加投资者及股东对公司发展的信心及看好情绪。另外，也侧面验证了代建商业模式的经营优势，鉴于绿城管理的优质表现，后续或将会有更多企业加入代建队伍中。

　　值得注意的是，在代建行业不断增长的前提下，要保持相应的市占率，绿城管理每年需要新开工的面积是6000万平米。

　　而从目前绿城管理在手订单、人员和情况来看，差距很大。李军表示，目前还不能适配这样的能力水平。

　　“所以，要保持龙头地位，可能要重新去评估未来我们的业务增长。用历史数据反算回去，我们未来要做到这样的开发项目，代建项目要超过1200个，在手订单面积要超过2亿平米，我们的团队人数要超过1万2千人。也就是说，差不多在这个领域里，我们都需要3-5倍的提升空间。”李军如是说。

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