3月29日，碧桂园服务(06098.HK)召开业绩发布会，年报显示2022公司营收约为413.7亿元，同比增长43.3%，毛利约为102.6亿元，同比增长15.7%，净利润22.61亿元，同比减少48%。

　　可以看出，受益于前两年进行大规模收并购，碧桂园服务在众多港股上市物企中，收入增长势头依然明显，但“增收不增利”的后遗症尚未完全解决。

　　收并购后遗症尚未完全解决

　　碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，“2022年应该是公司历史上最困难的一年。虽然去年的收入和利润在绝对值上实现了增长，但增长速度明显放缓，特别是利润增长没有达成预期。”

　　收并购带来的直接影响是毛利率下降。年报显示，公司物业管理服务的毛利率由2021年末的约30.3%下降4.8个百分点至2022年末的25.5%。碧桂园服务方面对此解释称，毛利率下降主要是由于收并购带来的无形资产增加，以及若干新收购公司的毛利率偏低，加上公司不断创新组织管理模式，优化部分管理职能人员，调整至一线业务。

　　碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，“去年公司利润未达原定预期目标的主要原因，在于收并购带来的商誉减值、合同及客户关系摊销大幅增加，达到约28.5亿元。”

　　2022年财报显示，收并购带来的商誉及无形资产减值金额约为17.7亿元，收并购带来的合同及客户关系等摊销达10.8亿元。

　　近年来，在资本推动上，上市物业掀起收并购狂潮，在管规模一路突飞猛进，但“增收不增利”的质疑是物企绕不开的话题。高溢价收并购过程中，较高的商誉价值是否合理?万物云总裁朱保全在近日也发出反思。

　　2021年，碧桂园斥资72.25亿元收购蓝光嘉宝服务94.62%股权；斥资33亿元收购彩生活核心资产邻里乐100%股权；斥资100亿元收购原富力物业旗下富良环球100%股权，从金额来看成为当之无愧的物管行业“并购王”。

　　2022年3月的业绩发布会上，黄鹏也表示，“公司进行大规模收并购的时间已经过去。2022年的重点是补短板，会以未具备的业态、引进人才、打造产品线、强化优势这些方面去考虑并购，但是仅仅追求规模、合约叠加的时代已经过去了，接下来会重点抓机遇。”

　　财报显示，2022年碧桂园服务仍有进行小规模的收并购，总收购代价约为10.5亿元，其中收购中梁物业花费约9亿元。

　　据碧桂园服务财报披露，截至2022年底，碧桂园服务管理层决定退出嘉宝服务和财信服务等几家物业管理服务公司，及若干物业管理项目，因为这些公司项目的利润率及物业管理费收取率低于预期。

　　黄鹏透露，去年总计退出项目的合同管理面积约为0.84亿平方米，其中来自嘉宝服务的有0.42亿平方米，过亿平方米的管理面积已经相当于小型物管上市公司的规模。

　　推行内部组织变革

　　去年对于物企而言市场波动的影响较大，物企营收增速放缓，盈利能力普遍下滑，韧性、稳健、长期主义、高质量发展成为高频热点内容。

　　有上市物业公司高管告诉记者，“2022年由于受疫情影响，购物中心经营、酒店出租经营等持有型物业收入减少，以及按国家政策减免房产租金，导致除了住宅物业相对稳定以外，商业物业、写字楼物业，都出现运营成本上涨的情况，尤其商场和写字楼都存在空置率增高的情况。”

　　对于未来，李长江表示，碧桂园服务内部已开始组织变革，清理解决影响公司效率效能的各种内卷的存在，让目标更明确、授权更彻底、执行“业绩为大”的考核要求更坚决，把服务与经营放在集团最靠前的位置，“极其看好碧桂园服务的2023年。”

　　从具体业务板块来看，2022年，碧桂园服务的物业管理服务收入约为228.5亿元，同比增长约65.7%；社区增值服务方面，2022年公司实现收入约为40.2亿元，同比增长约20.7%；城市服务方面，碧桂园服务该项收入约为48.4亿元，覆盖超过150个城市。同时，公司商业运营管理业务分部实现总收入约为12.9亿元，同比增长约96.5%。

　　随着住宅市场增量面积增速放缓，物业企业来自关联方交付的在管面积占比在持续减少，碧桂园服务后期靠什么维持利润和增长？

　　碧桂园服务集团首席市场官汪英武表示，过去几年，特别是在2022年，碧桂园服务采取了全域覆盖下的“一体两翼”的市场策略，聚焦存量市场的开拓，来应对地产带来的振荡影响，具体措施有三个方面：一是通过下沉网络深耕三四五线城市，来实现低价宽域做宽产品的竞争策略；二是通过社区换新计划来深挖一二线市场的存量市场和公建服务；三是通过城市服务的城市共生计划来打开TO G和TO B的城市公共类服务的服务市场。

　　通过上述的举措，2022年新增外拓项目中存量项目的数量占比达到80.56%，非住业态的项目占比达到64.82%，整个外拓保持连续的增长。

　　2023年碧桂园服务的业绩表现将如何？

　　黄鹏表示，今年在收入和利润方面会谨慎一些，因为消除了一些不利因素，还有各业务的成长驱动，希望实现双位数以上的增长。具体团队会追求更高的目标。

　　此外，黄鹏认为，“今年毛利率会有回升。而增长的驱动引擎，首先是通过组织变革之后的深耕战略，新旧两种模式下的拓展驱动，无论在城服还是多业态的拓展，应该还是一个长足的驱动，通过深厚的产品力和运营能力，多业态全生命周期的管理。科技智能化也会继续降本，形成一定的市场化的能力，但是相对规模还小。”

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