在房企最难熬的一年中，民营房企过得如何？龙湖集团这家头部民营房企率先交出“答卷”。

　　3月17日，龙湖集团（00960.HK）公布2022年全年业绩。该公司2022年实现营业额2505.7亿元，同比增长12.2%，实现归属于股东的净利润243.6亿元，同比微增2.1%，仍实现了盈利正向增长。

　　经历行业缩表阵痛后，房企负债指标也会受到明显影响，龙湖集团也不例外。不过，该公司仍然保持了较为稳健的姿态，其2022年净负债率（负债净额除以权益总额）、现金短债比和剔除预收账款后的资产负债率分别为58.1%、3.52倍和65%。

　　需要指出的是，去年下半年，官方放出信贷、发债、股权“三支箭”后，“内保外贷”也开始落地，龙湖集团作为头部民营房企，在这一阶段已经受益明显。

　　盈利实现正向增长

　　去年面对多重且严峻的内外部挑战，房地产行业经历了深度调整。去年第四季度以来，房地产支持政策相继出台，以稳定市场预期，促进行业回归良性健康发展。

　　数据显示，龙湖集团2022年实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%，实现归属于股东的净利润243.6亿元，同比小幅增长2.1%，在行业深度调整期仍保持了正向增长。不过，该公司毛利率受行业整体影响，从上一年的25.31%，下滑至2022年的21.2%。

　　众所周知，房企营收确认具有一定的滞后性，其当期销售收入确认之前，一般存在于合同负债中。数据显示，截至2022年底，龙湖集团合同负债为1251.76亿元，而在过去两年中，该数据为1948.74亿元、1823.89亿元。

　　这一指标出现下滑，与房地产行业整体状况密切相关。根据统计局此前数据，2022年全国商品房销售额为13.33万亿元，同比下降26.7%。而龙湖在这一年的合同销售额也出现预期内的滑坡，其全年地产开发业务累计实现合同销售额2015.9亿元，同比下跌30.5%，合同销售面积1304.7万平方米，同比下跌23.65%。

　　数据显示，2022年龙湖来自三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占集团合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

　　截至2022年末，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2270亿元，面积约为1480万平方米。

　　负债指标处于稳健状态

　　在房地产行业经历缩表期阵痛后，负债指标也会受到明显影响，这一点龙湖集团也不例外。不过，龙湖整体保持了较为稳健的姿态。

　　在市场关注的三道红线指标方面，截至2022年底，龙湖剔除预收账款后的资产负债率为65%，较2021年的67.4%小幅下降。而其净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%，虽然较2021年的46.7%有所增长，但仍处于行业健康状态。

　　另外，其现金短债比为3.52倍，较2021年的6.11倍有所下滑，这一指标下滑最为明显的反映了行业整体缩表状况。龙湖集团在2022年内，相继提前偿还银团贷、美元债等。其中2022年12月9日，龙湖全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据。至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。

　　值得注意的是，龙湖综合借贷总额在行业缩表期出现正向增长，这也释放了积极信号。2022年度，综合借贷总额为2080.1亿元，平均借贷成本为年利率4.10%；平均贷款年限为6.67年。与之相比，在2021年，龙湖综合借贷总额为1920.7亿元，平均借贷成本4.14%，平均贷款年限6.38年。不难看出龙湖的借贷周期变长、借贷成本正逐渐下降。

　　年内偿债集中在下半年

　　事实上，自去年下半年以来，监管层接连放出信贷、发债、股权“三支箭”，随后“内保外贷”也开始落地，龙湖集团作为头部民营房企，在这一阶段已经受益明显。

　　2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，这是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

　　随后在2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。

　　在2022年12月，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭”之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。

　　业内人士认为，龙湖获得“内保外贷”释放出一个信号，即监管机构有意修复中国房企在境外的信用形象，此举不仅帮助房企如期兑付到期的美元债，也有望令境外融资渠道重回正轨。

　　2月初，标普发布报告确认龙湖投资级评级，评级展望由负面调整至稳定。这是自2022年年中以来，三大国际评级机构首次上调中资房企的评级展望。毕竟，自2021年下半年以来，中资房企评级受到三大国际评级机构频繁的无差别下调。

　　招商证券一份研报显示，截止目前来看，龙湖2023年直融债券到期规模约97亿元，均为境内债务。其中涉及8只债券，到期月份分布在1月、3月、7月、8月和11月，对应到期规模约为5亿、7亿、42亿、42亿和1亿，主要集中在下半年。

　　拿地毛利率维持20%以上

　　在业内看来，龙湖的财务指标趋于稳健，在一定程度上表明行业缩表期接近尾声。房企在土地市场上也开始有所动作。

　　在业绩报告中，截至2022年度末，龙湖集团土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5221元，为当期签约单价的33.8%。而且，在报告期后，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为12万平方米，权益面积为7万平方米。

　　龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，未来龙湖首要做好城市聚焦，业务布局回归一线及主力二线在内的重点城市、核心区域。其次，在政策精准支持下，团队顺势提升周转及去化，逐步优化存货结构，修复盈利水平。相较于规模，龙湖未来将更加注重交付质量、回款质量及利润率。

　　在业绩会上，龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠也表示，在拿地方面，龙湖今年将严守投资纪律，确保地块周转率以及利润率，拿地毛利率会保持在20%以上，股东净利率在12%以上。

　　3月17日，龙湖集团上涨，最新市值1376亿元。

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