物业服务行业的市值龙头华润万象生活带着一份成色良好的财报，以及一纸终止收购祥生物业的公告开始了它2022年的业绩发布会。

　　年报显示，2022年全年，华润万象生活实现营业收入120.16亿元，同比增长35.4%；实现核心净利润22.25亿元，同比增长30.7%；归母净利润22.06亿元，同比增长27.9%。在不少物企受到市场波动影响时，华润万象生活仍然高速增长，体现了其优于行业的经营水平。

　　拆分来看，华润万象生活住宅物业管理服务板块收入78.02亿元，同比增长46.9%；商业运营及物业管理服务板块收入42.14亿元，同比增长18.2%。

　　华润万象生活在住宅物业上的长足增长，是因为近年其在并购市场的凶狠。通过连续吃下禹洲物业、中南服务等资产包，华润万象生活管理规模实现了跃升。

　　华润万象生活董事会主席李欣在业绩会上表示，去年华润万象生活完成行业最大规模，使管理规模跻身行业第一梯队，全年新增合约面积1.43亿平方米。

　　由此，华润万象生活管理面积突破3亿平方米。截至2022年底，华润万象生活总合约面积达3.49亿平方米，总在管面积达2.91亿平方米，其中第三方合约面积及在管面积分别达61.2%和57.6%。城市公共空间在管面积达6477万平米，同比增长121.1%。

　　李欣还指出，未来华润万象生活要继续提升市场化的直拓能力，积极关注优质项目的收并购机会，实现有质量的规模增长，通过分类分层还有行业对标管理，持续提升基础性的品质，优化管理效率，降低管理成本。

　　即便李欣发话会关注收并购机会，但作为央企，守好财务纪律仍是底线。

　　在年报发布当日，华润万象生活还公布了一则终止收购的消息。华润万象生活于当日宣布，终止收购浙江祥生物业服务有限公司全部股权交易。

　　华润万象生活在公告中指出，收购代价及成交将参考尽职调查结果而定，交易双方在进一步磋商及讨论后，决定不再进行收购事项。股权转让协议将因此宣告终止，交易双方所有义务与责任也按股权转让协议终止。

　　物业收并购的难点之一在于融合以及提质，华润万象生活目前在这方面做好了相应的准备。

　　华润万象生活副总裁王海民介绍称，禹洲、中南的整合按照计划执行，成效也达到预期，效益有显著提升，各项回报指标也符合规划。“两家公司的全面融合预计在2023年6月实现。相信到时无论基础物业还是增值服务，都将进一步释放更大的价值，发挥更大的规模效应。”

　　华润万象生活得以保持物业服务行业最高市值，是由于其商业管理板块的加持。

　　去年，华润万象生活旗下商管板块也在逆市中保持增长。2022年，在购物中心减免租达23亿元的情况下，华润万象生活仍实现租金收入同比增长4.3%至158亿元。

　　在外拓方面，去年华润万象生活全年按期新开购物中心16座，平均开业率达90.9%。截至2022年底，万象商业在营购物中心86座，其中重奢购物中心增至11座。全年新签约商业轻资产外拓项目13个，均位于一二线城市，其中存量改造项目占比54%。

　　华润万象生活这张财务报表中，少数录得下滑的指标是毛利率。2023年，华润万象生活整体毛利率为30.1%，同比略微下降。

　　华润万象生活首席财务官阳红霞解释称，市场整体受到影响，物管行业的基础毛利率确实有明显的下行压力。因为从基础物管服务本身的逻辑来看，物业费本身是难涨价的，但人工和物价水平的上涨必然会给基础物业的毛利率增长带来压力。

　　“华润万象生活的基础物业服务的毛利率从2019年的8.2%已经快速提升到了2022年的15.3%，相比同行已经是非常好的水平。未来我们也将通过持续的提质增效，以及规模扩张带来规模效应提升管理效率和服务体验。从而提升毛利率。预期未来整体的毛利率会稳定在17%~20%的水平。”阳红霞表示。

　　李欣在业绩会上对华润万象生活的未来发展分析称，华润万象生活的理念和目标就是有质量的规模增长，不唯规模论，“这对轻资产公司非常重要。未来将抢抓机遇，继续坚持城市品质生活服务平台的战略定位，同时以提升营收和利润增速为核心经营策略，把创建世界一流企业作为未来中长期的发展目标，进而实现全面高质量发展。”

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