“最大的挑战不是挺过困难时期，而是眼前的危险过去后为未来做好准备。”美的置业（03990.HK）将亨利·基辛格这句话写入了2022年的年报中。

　　2022年，美的置业收入736.3亿元，与2021年基本持平；毛利为113.06亿元，利润及综合收益35.77亿元，同比下降32.5%；核心净利润为38.7亿元，同比下降29.1%；公司拥有人应占核心净利润（归母净利润）为19.69亿元，较2021年38.98亿元下降49.5%。

　　在销售方面，美的置业2022年实现合约销售金额约792.4亿元，同比降幅约42.22%。值得一提的是，在2022年全国房价降势中，美的置业的销售均价不降反升，同比增长8%至12546元/平。

　　此外，美的置业管理层在业绩会透露，2022年全年交付超过8万套房子，预计2023年累计要交付10万套以上。

　　2022年收入基本持平2021年

　　“2022年整个房地产行业可以说极其严峻。两大现象，一是债务大量违约，二是大量企业亏损。美的置业去年一年在债务方面安全健康，没有任何一笔钱出现违约。另外在盈利方面，还有合理的盈利，我认为这两方面是非常不容易的。”美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐在2022年度业绩发布会上说道。

　　不过，与大部分房企一样，2022年美的置业营业收入、利润“双降”，其中归母净利润下降近5成。财务数据显示，2022年，美的置业毛利为113.06亿元，利润及综合收益35.77亿元，同比下降32.5%；核心净利润为38.7亿元，同比下降29.1%；公司拥有人应占核心净利润（归母净利润）为19.69亿元，较2021年38.98亿元下降49.5%。而美的置业2022年收入为736.3亿元，与2021年的737.03亿元相比下降0.1%，基本持平。

　　值得一提的是，美的置业2022年销售成本为623.2亿元，较2021年602.1亿元上升3.5%，美的置业在年报中指出该增幅主要由部分项目单方成本提高所致。与之相应的是，美的置业毛利率从2021年的18.31%下降到2022年的15.36%。2022年，美的置业毛利为113.1亿元，较2021年135.0亿元下降16.2%，毛利下降主要由于年内会计确认项目单方成本较高所致。

　　截图自美的置业2022年年报

　　同时，年报显示，美的置业2022年利润为35.77亿元，同比下降32.55%。其中，公司股东到手利润则为17.26亿元，同比下降53.9%，而少数股东应占利润为18.50亿元，同比增长18.67%，少数股东分走了过半利润。

　　截图自美的置业2022年年报

　　值得注意的是，与2022年房价下行大趋势相反，2022年美的置业销售均价较2021年增长8%至12546元/平，主要原因是美的置业聚焦一二线高能级城市，集中资源实施区域深耕和城市升级策略，二线以上城市销售占比高达82%。同时，美的置业重仓长三角、大湾区等国家核心经济圈，在长三角和大湾区的合约销售占比达到65%，销售集中度进一步提升。

　　发债增长了20亿元

　　美的置业在年报中指出，“剩者为王”时代，行业已然从躁动归于理性，人们将用更加冷静、平常的心态看待房子。同时，企业也从吹沙见金的洗礼中，在“活下来”的命题基础上，去思考如何走得更远、走得更好。

　　据《》记者观察，美的置业2022年“三道红线”全转为绿档，且屡次获得多家主流金融机构支持，成为2022年首家获得中期票据（MTN）批文并成功发行的内房股，以及首批创设信用保护合约发债示范房企。

　　年报数据显示，截至2022年底，美的置业扣除预售款后的资产负债率68.2%，净负债率为43.9%，现金短债比为1.60倍；借款总额加权平均实际利率进一步降低20个基点至4.62%。此外，截至报告期末，美的置业有息负债总量为485亿元，同比下降14%，其中，银行及其他借款、公司债券分别为350.8亿元及133.7亿元；持有现金总量约264亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1080亿元。

　　同时，美的置业2022年总借款成本为25.8亿元，较2021年29.0亿元减少3.2亿元，该降幅主要是由于年内总借款规模的下降及低成本融资比例增加，借款成本随之下降。值得注意的是，2022年美的置业发债增长了20亿元。

　　林戈在业绩会上表示，在融资环境变化下，美的置业发债还能逆市增长，离不开股东在背后的支持。“2022年在融资端口来说也是最艰难的一年，美的置业表现的很从容，从两方面可以看到，一方面是我们在股东的支持下，几次发债都能顺利发出去，尤其是大家看到去年向中债增提供担保的中票，其中有25亿元是我们股东提供的反担保，这是非常难得的纯信用的反担保，使得我们的债顺利发行。”

　　此外，为确保流动性安全，美的置业内部还制定了24个月资金链安全预警机制。

　　郝恒乐也在业绩会上表示，面对整个行业的深刻变化，美的置业在不断地调整，总体原则是经营追求指标良性安全健康，不追求单一的规模扩张，在具体业务结构上，会坚守房地产开发业务基本盘，并深挖房地产开发业务链上的发展空间，推动经营业务多元化。

　　去年在公开市场仅拿下一宗地块

　　土地储备能为房企持续发展提供后劲。数据显示，截至2022年12月31日，美的置业土地储备的总建筑面积达3874万平，涉及332个物业开发项目，分布于粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区五大区域。

　　值得一提的是，美的置业2022年在公开市场仅拿下一宗位于上海浦东新区地块，权益货值约14亿元，其余则通过股权收购9个项目，权益货值63亿元，以二线城市为主。同时，美的置业还于2022年退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元。

　　对此，郝恒乐在业绩会上表示：“去年一年我们没有在公开市场拿很多的地，仅仅增加了上海一个项目。但是在存量的土地进行资产结构的优化以及合作方的股权收购方面做了大量的工作，当时也是考虑土地储备比较充足，最重要是做了结构的优化，而不是在增量上做太多的文章。”

　　据了解，自2019年以来，美的置业的土地布局在逐步改善和聚焦长三角、粤港澳大湾区，及珠三角的小区域。郝恒乐指出，美的置业2023年新增土地也基本上围绕这些区域，但并不是每个城市都会增加，而是在结构性缺货的城市动态的研究、增加土地，期待能有持续的发展和土地资产结构持续的提升。

　　同时，郝恒乐也认为，今年的土地供应应该会比较充足，机会也会很多，质素也比较好，但是土地价格并不会出现爆发式的增长。“因为现在还能够健康、安全发展的房企都是比较理性的，所以土地市场并不会出现暴涨的现象。”

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