兴业证券：保利置业集团土储结构改善 公司经营持续向好
兴业证券发布研究报告称，保利置业集团(00119)近年来组织架构优化，土储结构改善，运营提效，虽然反映到财务报表端尚需时间，但看好公司经营持续向好。截至 4 月13 日，公司收盘价对应 2022 年 PB 为 0.2 倍，近 12 个月股息率约 6.3%，处于估值低位，建议投资者关注。
▍兴业证券主要观点如下：
汇兑损失及减值令利润大幅下滑：
2022A 公司营业收入 411.27 亿元人民币(下同)，同比增长 35.7%;毛利润 110.81 亿元，同比增长 8.0%;归母净利润 8.16亿元，同比下降 60.4%，主要因存货减值以及汇率波动产生汇兑损失 6.22 亿元，较 2021 年汇兑收益 1.62 亿元下降 485%;
核心净利润为 15.19 亿元，同比下降 17.3%;毛利率和核心净利率分别为 26.9%和 3.7%，分别同比下降 7个百分点和 2.4 个百分点;全年每股派息 4.8 港仙，派息率约 20%。
2022 年公司销售表现优于行业且行业占位提升：
2022A 公司实现合约销售额502 亿元，同比下降 11%;对应合约销售面积 240 万平方米，合约销售均价为 20931 元/平米，其中内地市场合约销售均价为 20250 元/平方米，同比增长 16%，主要因公司聚焦核心城市，高能级城市销售占比提升。
根据克而瑞数据，百强房企销售金额同比降幅超过四成，公司表现优于行业;此外，公司全口径销售金额位列第 40 位，较 2021 年提升 20 个名次。
聚焦大湾区和长三角，土储结构优化：
截至 2022A，公司总土储为 1917 万平方米，权益土储 1366 万平米，土地权益比 71%，维持行业高位;其中长三角和大湾区权益土储占比提升 3 个百分点至 43%，一线城市权益土储占比提升 2 个百分点至 22%，土储结构进一步优化。
2022A，公司共新增 10 个项目，对应新增总建面 174 万平方米，分别位于上海、昆山、宁波、深圳、济南和常熟;其中上半年拿地在当年销售转化率达 18%，公司项目周转效率提高。
融资成本下降，债务结构优化：
截至 2022A，公司现金短债比为 1.7;净负债率 115.9%;剔除预收款后的资产负债率为 75.1%。公司抓住政策窗口期，提高直接融资比例，优化债务结构，降低融资成本。
截至 2022A，公司平均融资成本为 4.27%，同比下降 0.26 个百分点;有息负债中信托占比和短债占比分别为 8%和 23%，均同比下降 4 个百分点。
风险提示：
行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售恢复进度不及预期、人民币贬值。
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