在中央、住建部以及北京、深圳、上海等一线城市相继表态房地产调控后，中国人民银行也对下半年的房地产工作做出重要部署。

　　据央行网站消息，8月1日，中国人民银行（以下简称“央行”）、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。对于下半年的工作，在涉及房地产方面，会议指出支持房地产市场平稳健康发展，重点包括落实好“金融16条”、精准实施差别化住房信贷、引导房贷利率和首付比下降、调整存量房贷利率。

　　“这是新任央行行长上任以来的一场重要会议，对于我们理解央行新的货币政策工具和新的政策支持方向具有重要作用。”易居研究院研究总监严跃进表示，此次会议明确了下半年的6项主要工作，涉及货币政策总定调、外汇市场稳定、房地产健康发展、金融风险化解、金融国际合作、金融服务水平提升等内容，其中房地产是唯一提及的产业经济，说明金融部门对于房地产行业的大力支持。

　　落实好“金融16条”，金融支持城中村改造

　　具体来看，在涉及房地产方面，此次会议指出，支持房地产市场平稳健康发展，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

　　今年以来，央行在继续落实“金融16条”政策方面，主要包括延长“金融16条”有关政策适用期限，支持民营房企发行债券；加大保交楼金融支持力度。

　　尤其是延长“金融16条”政策引起广泛关注。7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，其中对“金融16条”中涉及房企存量融资以及商业银行发放的专项借款配套融资这两条政策进行延期。

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年发布“金融16条”以后，专项借款配套融资落地效果不佳，一方面是保交楼融资缺口较大，但“融资安全回收、连本带息回收”存在很大的不确定性；另一方面，则是“爆雷”房企、保交楼项目资产负债复杂，金融机构不敢、也不愿意给予融资。

　　如今，央行在下半年的工作部署中，再次强调落实好“金融16条”政策，有望从央行层面推动商业银行加大对于房企融资的支持。

　　中指研究院指数事业部总经理曹晶晶指出，央行及国家外汇管理局提出落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力。在房地产销售未实现企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要。

　　此外，纵观金融对于房地产的支持中，除了常见的租赁住房、保障性住房外，城中村改造也赫然在列。

　　而城中村改造也是最近的热点政策。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月28日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在北京召开。

　　如今，央行从金融端提出对于城中村改造的支持，无疑将加速这一工作的推动。

　　严跃进认为，央行首次提及对城中村改造的金融支持内容，有助于引导后续各金融部门积极调整金融产品和服务中心，积极推动城中村改造工作。“城中村改造的金融支持也决定着各地的改造模式和改造进度推进。”曹晶晶如是说。

　　继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行

　　央行下半年的房地产工作安排中，还包括因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

　　下调房贷利率和降首付是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措。根据中指研究院统计数据，2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%，根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。

　　不过，曹晶晶表示，当前仍有约20城的首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点，未来政策优化空间较大。

　　此前，住建部会议对于房地产调控的三大内容中，有两条涉及首付、房贷利率的下降，包括进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。

　　住建部会议后，北京、深圳、上海等一线城市虽然表态大力支持刚性和改善性住房需求，但截至目前仍未有具体政策出台与落地。

　　如今，央行发声支持更好满足居民刚性和改善性住房需求，商业银行有望在降房贷、降首付方面进一步落实，各地在落实“认房不认贷”方面也有望更加宽松。

　　指导商业银行依法有序调整存量房贷利率

　　值得关注的是，最近被提及较多的存量房贷利率下调也出现在央行的工作部署中。

　　央行会议指出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

　　“随着新购住房贷款利率的持续下调，与之形成对比，2022年以来，5年期以上LPR仅下调了45个基点，也就是说存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，因此造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，居民提前还款现象明显。”曹晶晶表示，降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。

　　此前的7月14日，在国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜曾表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

　　但在后续，绝大部分商业银行在存量房贷利率下调上并未有公开动作，仅有兴业银行试点推出存量按揭利率一年期的优惠举措，且只针对部分地区的部分客户。

　　对于央行再次明确指出指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，曹晶晶认为，预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措。

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