3月30日，京东智能产发股份有限公司(以下简称“京东产发”)正式向港交所提交了上市申请文件，开始上市倒计时。这是继京东集团、京东健康和京东物流之后，京东体系内业务板块再次拥抱资本市场。

　　招股书显示，京东集团间接持有京东产发74.96%的股份，分拆上市后，京东集团继续持有京东产发超过50%的股权。截至2022年底，京东产发在管各类园区建筑面积达2330万平方米，总资产管理规模937亿元人民币。

　　相较于日常与广大消费者接触的京东零售、物流等京东旗下业务，京东产发则显得神秘低调许多。实则无论是京东引以为傲、视为核心竞争力的当日达和次日达，还是诸如618之类活动形成的广泛商业效应，这一切都离不开京东产发的供应链基础设施的支撑。如果将京东整体比作一张高效能的数实融合网络，京东产发就是这张网络的超级物理节点，承担着商品流从分布到集散的一体化功能，不仅仅是京东顺畅运行、兑现对消费者承诺的保障，也是支撑起整个京东供应链体系的基石。

　　而对于业务收入占比超过50%的外部合作伙伴来说，京东产发则是构建高效供应链的超级基础设施。在当下的经济环境下，提升供应链综合效率对于企业降本增效乃至扩张增长至关重要。全球企业中心(CGE)发布的《数字供应链：向前一步》白皮书对24位掌管全球最大供应链的高管进行了调研，这24位高管一致认为企业供应链智能化在接下来的5年内是极为关键的趋势，而且智能供应链可以减少20%的采购费，减少50%的供应链成本，并提高企业10%的收入，对整个经济都有促进作用。

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　　产业基石

　　现代化、智能化的仓储物流基础设施，与产业链和产业集群的高质量发展同频共振。

　　作为《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》推进市场设施高标准联通的三项内容之一，“建设现代流通网络” 将在“促进商品要素资源在更大范围内畅通流动”，以及“促进全社会物流降本增效”工作中发挥重要作用。

　　发展国家发展改革委投资研究所副所长盛磊表示，“在新一轮科技革命和产业变革中，产业分工越来越细，产业链越来越长，供应链越来越复杂，维护这样超大规模工业体系的运行，需要高效、便捷、低成本的仓储物流体系。”

　　陕西的苹果、威海的生蚝、顺德的电器、郑州的手机、苏州的电子元器件，从下单到分拣、包装，再到配送中心，最后送到消费者或者厂家、商家手中，还要做到次日达甚至当日达，不仅仅考验着物流快递的运输配送能力，更考验着背后的仓储物流的容量和敏捷性。

　　作为高效能的物流基础设施，广布的网络、强大的节点是最关键的底层能力。核心业务逻辑是：通过在全国各大城市建立区域仓库枢纽，根据消费数据，完成商品储存、补货、调配，实现仓库与消费者所在地的点到点配送。城市间、城市内区域仓库越多越密集，离用户越近，则配送服务体验越好。

　　在更大的商品流通视角，高水平现代化的物流基础设施——作为“大市场”建设的关键角色，其投资建设的提质和提速，无疑将为城市群和产业带提供更高水平的供应链服务能力，助力产业发展和市场畅通。

　　2007年，出于业务发展需求，京东开始自建物流体系。自建物流，就需要有仓储，所以，京东成立一个专业负责仓储业务的部门，这是京东产发的雏形。但是，随着业务量的快速增长和大量自动化设备的运用，租赁来的传统仓库已经无法满足业务需求，2010年，京东开始筹备自建物流基地，当时定下的目标就是“只做第一”，自此由京东产发制定的“亚洲一号”超大型智能仓库的产品标准得以引领行业。

　　正是基于实际需求，京东产发创造性的设计了“理货区”，也克服了自动化设备对地面平整度误差小于千分之一要求带来的施工难度，在实践中总结出一套228页的产品专利设计标准，通过技术创新促进了整个物流仓储行业的标准提升。

　　经历了重重磨难，克服了重重难关，2012年亚洲一号正式开工建设，2013年7月建筑封顶，2014年6月完成设备安装调试和试运营，并赶在在当年双十一前投入使用。到了这一步，京东产发才算是真正走出第一步，也正是有了第一步，此后的京东产发也像开了挂般的一发不可收拾，陆续在北京、广州、西安、武汉、沈阳等全国主要城市建成亚洲一号，并走出国门，走向世界。

　　项目建设的越多，亚洲一号的处理能力也越强，从最初嘉定项目的每小时1.6万件处理能力，逐步发展到现在东莞智能产业园的日处理160万件能力，自动立体仓可以同时存放超过2000万中件商品，极大保障了京东的供应链体系。

　　京东产发，从伴随京东的零售和物流业务开始，现发展成为中国第二大的物流基础设施开发商和运营商，既是发端于实体经济的物流需求，更是服务于实体产业的供应链升级。

　　招股书数据显示，截至2022年底，京东产发在全国29个省、市、自治区及东南亚和欧洲等地，拥有219个高标准物流园区、13个产业园区和4个互联网数据中心，在管面积达到2330万平方米。实现了对全国的覆盖，形成京津冀、长三角、珠三角、成渝等核心区域为主覆盖全国的供应保障体系。2020年以来，京东产发先后通过收购在越南、印尼、英国和荷兰等国家布局现代化物流基础设施，进一步将业务延伸至国外，也为京东供应链走向世界提供了坚实的基础和保障。

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　　能力开放

　　2018年京东产发正式开始独立运营，实现从内生规模扩张到服务社会的一体化开发，快速实现商业化转型。在为物流服务商提供服务的同时，也将服务对象扩展到宝马等制造企业，以及本来生活、良品铺子（603719）、永辉超市（601933）等线上线下（300959）零售企业。截至2022年底，京东产发外部客户收入占比超过51.5%，在2年时间内实现了23.6个百分点的快速增长。

　　京东产发正在成为企业客户降低供应链成本的重要合作伙伴。庞大的仓储资产和持续锤炼的科技能力，转化为规模带来的成本优势和智能化带来的效率优势兼具的解决方案。通过区域分拨中心、城市配送中心、生产配套中心及国际物流中心为企业提供综合、全面的仓储物流配套服务，可以满足不同类型客户对仓储设施的多样化、个性化要求。截至2022年12月31日，公司已竣工的现代化基础设施园区平均出租率超过90%，且大多数的租赁合同租期超过5年，均显著由于同行业。

　　在更复杂、更具专业门槛的定制服务领域，通过拆解能力和模块化服务，京东产发深入到企业供应链枢纽甚至产业园区的“深水”场景中，帮助大型企业提升供应链韧性。依托智慧选址、多元开发、智能管理、服务赋能等数实融合核心能力，京东产发多元化产业园区业务，通过数智化技术整合产业资源，连接优化生产、流通和服务环节，打造出集智能制造、科创研发和商务办公为一体的产业生态平台。

　　随着汽车产业的快速发展，汽车零配件物流体系也越来越复杂，尤其是售后零配件物流，具有消费市场分布广泛的特点，对物流配送中心响应市场需求的速度提出了更高的要求，也给车企的库存管理带来了挑战。

　　京东产发遵照宝马全球统一化标准和国际领先的物流技术，为其量身打造了单层库房与货架系统，国际一流的软硬件设施的运用，确保提供高效便捷的仓储物流功能。以宝马华中零件配送中心为例，京东产发定制配套方案，仓库采用背靠背设计，通过工艺连廊进行联通，保障宝马备件中心的货物流转流向正确，提升作业效率；仓库层高依据客户要求定制以保障货架货位充足，提升库内坪效。三座零件配送中心就是京东产发定制化服务的优秀范本。

　　此外，京东产发的现代化产业园区定位先进制造产业园区建设，在北京、昆山、常州、广州等地形成一批高附加值的产业园区，实现了从提供仓储物流服务到输出高新技术产业的升级。

　　此外，京东产发还依托物流基础设施和产业园区延伸出智能物业服务、综合能源管理及资产管理服务等业务，不仅能够为实体经济和商业流通体系提供高标准的服务，也磨砺了自身在ESG和资产管理等方面的能力。

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　　以实助实

　　物流基础设施和多元化产业园区作为新经济重要保障服务基础之一，在欧美及日韩等发达国家成长过程中，发挥了巨大的作用，也为投资人带来了巨大的回报，目前中国作为新兴国家，无论是高标仓、冷链的布局，还是生物医药、智能制造园区，都存在巨大缺口。

　　仲量联行统计数据显示，截至2022年，中国内地高标仓建筑面积为1.1亿平方米，占总物流仓储设施比重仅约9%；从人均来看，美国的高标仓平均人均面积大概是我国高标仓的平均人均面积20倍以上。未来高标仓将是租户的核心需求方向，占比会持续提升。

　　随着我国城市群一体化发展、城市经济不断发展，现代物流业对于区域经济的带动作用已经受到越来越多的重视。高标准的仓储物流基地一旦投入使用，通过节约商贸、流通成本和提高效率，将极大地提升当地的航空服务、快递、高科技、高端商贸和现代服务业的效率，构建大产业带动大物流，大物流促进大产业的良性互动格局，带动产业升级，迅速提升产业水平。

　　2013年，京东首次在江苏昆山投资建设电商产业园区，在此后的10年间，从一座“亚洲一号”到华东区域最大的物流智能枢纽中心，再到占地近千亩的综合业态基础设施，在昆山作为环沪城市承接外溢产业过程中，京东作为龙头和先导入驻昆山，也吸引了更多企业落户昆山，产生集聚效应。

　　值得一提的是，京东的亚洲一号智能产业园大都建在交通便利的城郊，城郊的集散优势也让当地大量的就业人员有了新去处。每一座亚洲一号智能产业园所建之处，往往能带动周边数千人的就业，收入稳定、离家不远，乡镇版的“钱多事少离家近”让亚洲一号智能产业园成为很多当地人就业的第一选择，从而也在当地形成了很多“亚一就业村”。

　　从某种程度而言，京东产发站在时代风口之上。与发达国家城市化率相比，中国仍有15%以上的发展空间。而在城市化的下半场，区域经济协调发展、产业分布优化布局和产业链发展水平提升，将依赖于高标准的物流基础设施的持续投入，同时也将为具备竞争优势的企业提供广阔的空间。

　　正是基于这一背景，国内资本和国际资本对行业龙头青睐有加，早在2018年前后，包括华平资本、高瓴资本等国际资本就开始积极投资这些新兴领域。2021年3月，京东产发获得高瓴和华平7亿美元不可赎回A系列优先股融资；2022年3月，京东产发再次获得高瓴和华平等8亿美元不可赎回B系列优先股融资。此外，这一次京东产发赴港上市的辅助团队中，还包括美银证券、高盛、海通国际、瑞银集团及中信证券等国内外资本。

　　根据公开披露信息显示，京东产发未来募集资金将用于进一步拓展国内的基础设施资产网络，拓展在海外市场的影响力，此外还用于持续升级客户解决方案及服务能力。

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