6月6日，绿城中国（3900.HK）公告，集团1-5月份累计取得合同销售额1086亿元，较去年同期增长37.8%，远高于百强房企8.4%的增速（中指研究院数据）。

　　细分来看，自投与代建两个板块均实现了销售规模的增长，助力绿城仅用5个月时间就实现销售额千亿的突破。

　　值得一提的是，前5月整体销售均价上涨至约23205元/平方米，而去年同期为约20102元/平方米。

　　分析人士指出，亮眼数据的背后，是绿城对市场的深度研判，既有前瞻性布局，也讲究策略执行。正如绿城中国董事会主席张亚东对行业规律的预判，在行业波动周期，绿城做到了顺势而为，厚积薄发。

　　洞察分化 业绩上扬

　　由于提前预判市场分化，绿城果断聚焦于抗风险能力更强的一二线城市和去化速度更快的区域和项目，实现“一年两熟”的开发节奏，提高销售回款和资金使用效率。

　　比如在大本营杭州，2022年绿城16个新增项目中有13个当年开盘，从拿地到首开的平均周期只有4.7个月，5个项目当年就实现了现金流回正。

　　整体来看，2022年绿城拿地到开工、拿地到开盘和拿地到现金流回正这几个重要周期全面缩短，销售节奏明显加快。

　　受益于前瞻性的市场换仓，绿城中国在房地产企业普遍销售额大幅下滑的2022年，表现出了稳定的发展态势，实现销售额3003亿元。在中指研究院发布的2022年房企销售额排行榜中，公司排名上升至第5位。

　　2023年，绿城中国延续此前的布局，聚焦一二线城市，这种已经成功验证的战略继续发挥优势，让绿城在前5个月实现一次业绩的小爆发。

　　此外，绿城在企业分化方面拥有优势：背靠很好的股东结构、稳健经营的基本面，各类经济指标也处于行业第一阵营。专业机构的企业综合实力排行榜上，绿城均位居高位。比如位列中指研究院2023年在港上市内房企综合实力TOP4。

　　因此，大量银行境内外投资者在行业困难时期依然对绿城充满信心，给予绿城资源上的支持，促成绿城在资源分化上成为行业领先者。

　　一个直观的指标是在房企发债难的2022年，绿城不仅发债规模有保障，成本还更低了。数据显示，公司2022年境内发债约200.18亿元，发行品种丰富，包括公司债、中期票据、供应链ABS/ABN、购房尾款ABS等，平均利息成本仅3.43%，同比下降12个基点；总借贷加权平均利息成本降至4.4%，同比下降20个基点。

　　资金方面的优势助力绿城一直积极拿地，拥有充裕的存货基础，为可持续发展提供压舱石。

　　紧抓品质 聚焦发展

　　在行业崇尚高周转和规模论的时候，绿城提早想明白了一点：房地产经济周期轮动是必然规律，行业经历洗牌筑底，重启之时那些在谷底依然坚持做出高品质、好口碑项目的企业，才能拥有购房者的信任和青睐。

　　将客户和产品放在第一位，在“品质为先”战略指引下，以“最懂客户、最懂产品”为战略支点，绿城不断夯实产品竞争力。随着产品分化日趋显著，绿城优势愈发明显，设计和营造更符合客户需求和属地化特点的产品，是绿城这几年的重要功课。

　　张亚东强调，产品品质是绿城的“一号工程”，客户满意度是绿城的“一号标准”。将客户研究的战略重要性提到集团最高层面，成立客研委员会，张亚东和郭佳峰担任委员会主任，集全公司之力，深度钻研不同地区客户的需求，全新研发出了春知学堂、归家动线、餐厨一体化、收纳&插座模块升级、实景示范区等客研成果。这些成果在属地转化率达到91%。

　　经济技术，2023年，绿城将继续研发新青年社区、“园区十景”配套空间、高端改善室内精装创新、景观价值体系构建等新点子，不断优化绿城的产品。

　　好产品自然受欢迎，这几年绿城产品创新力在不断提升，客户用购买力和满意度投票，在中指院、克而瑞、亿翰智库三个榜单上，2022年绿城均位列“产品力第一”。

　　绿城不仅专注钻研创新产品，更注重品质交付的兑现。2022年，公司总计交付197个项目，服务超过14万户家庭，没有一户延迟交付。其中自投项目平均实际交付时间要比合同交付时间提前31天，位列克而瑞中国房地产企业交付TOP10。

　　以强大的产品竞争力，收获“绿粉”的支持，这是绿城逆市提升行业站位的关键所在。

　　代建发力 引领蓝海

　　在业绩构成中，绿城领先行业、率先布局的代建项目功不可没，这也是绿城经过多年积累的收获。

　　2022年，绿城集团代建项目累计合同销售金额已经达到约875亿元，占比超过总销售额的1/4。业内人士表示，未来几年随着“保交付”和城投企业、地方国资大举进入房地产，代建市场有望打开发展蓝海。

　　近日国泰君安证券的一份研报显示，我国代建市场规模预计在2027年之前每年实现20%左右的增长。而绿城早早布局代建领域的龙头企业——绿城管理控股（9979.HK）有望实现利润强劲增长，给予“买入”评级。

　　一方面，大部分房企拿地能力退化，地方城投托底现象普遍。据克而瑞统计，2022年城投企业拿地规模占比由52%上升至62%。同时期，城投企业地块开工率仅为8%，而行业平均开工率还有31%。

　　代建业务是未来行业的机会点。如今很多房企洞察到机会，进入这个航道。而绿城管理的提前布局优势凸显，2022年市场占有率超25%。在绿城管理新增客户中，来自城投的新拓面积最高，占比46%。

　　另一方面，由于“保交付”的推进，绿城管理接手多个品牌房企出险项目的复工工作。

　　比如广州市白云区的奥园云和公馆项目，在2021年四季度遭遇流动性危机。绿城管理与奥园签订战略合作协议，进行代建代管服务，也由此将品牌影响力进一步渗透至粤港澳大湾区。

　　在政府代建领域有着丰富经验的绿城，面对这类项目时更有优势和公信力。绿城也瞄准了未来2-3年为纾困类项目提供代建服务的机遇，积极“保交付”。

　　分析人士指出，对于绿城而言，这家企业在很早之前埋下种子，付出汗水，尊重自然规律，在最好的时间播种、浇灌，自然迎来种瓜得瓜的季节。

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