记者唐韶葵 上海报道

　　7月6日，绿城中国（03900.HK）发布销售数据公告，2023年上半年累计实现总合同销售额约1342亿元（含代建），同比增长19%；总合同销售面积约604万平方米，虽然没有绿城披露权益销售面积，但从总销售额来看，相比5月份的128亿，绿城在6月的销售规模保持住了平稳状态，增长不多，但至少没有下滑。

　　2022年，绿城归母净利润下滑近40%，成为投资者诟病管理层的重要原因。此前6月中旬举办的股东大会上，绿城董事会主席张亚东坦承近几年绿城利润的水平还远没有达到预期，并明确绿城今年和明年会出现投资兑现。

　　随着过往调整期的历史问题出清，绿城能否在2023年追回前几年流失的利润？从年报披露的土储结构和权益占比来看，这是件危、机并存的事情。

　　进入2023年，绿城的拿地投资力度虽有加大，但土储不升反降，压力犹存。2022年，绿城的土地储备总建筑面积超过4959万平方米，其中长三角占比50%、环渤海占比18%；2022年绿城长三角区域投资中又以浙江（包括杭州大本营）的土储是最多的，总建面超过1500万平方米。

　　也许是尝到了聚于楼市去化周期较短的城市的甜头，又或是出于管理层对投资者承诺尽快兑现利润的考量，今年以来，绿城先后在杭州、浙江其他热点城市、西安等“补仓”。

　　但相比2021年总建面超过5881万平方米的土储，绿城在过去一年还是少拿了近千万平方米的总建面，对比2021年绿城长三角土储占比52%，2022年在长三角的投资也倒退了。随着房企资金逐渐向长三角地区靠拢，绿城面临的竞争对手将会越来越多。

　　不过，比较确定的一个利好是，绿城今年上半年的权益比出现明显提升。2023年上半年，绿城合同销售金额约982亿元，其中归属于绿城集团的权益金额约为633亿元。权益比约为64.46%。据2022年年报，绿城权益总额约为1114亿，对应约3003亿的销售总额，权益比仅为37%；2022年上半年，绿城的权益比约为41.83%。

　　绿城希望通过提升销售规模与权益比，从而增厚净利润。这是房企提升盈利能力的传统办法，但对于资金的需求也很大。

　　记者注意到，绿城仅有一笔3年期5.95%的1.5亿可赎回美元债将于今年12月到达行权日，整体债务压力不大。绿城能够保持投资频率，得益于债务偿还压力缓解。融资成本维持低成本及渠道通畅也为绿城未来销售规模打下基础。

　　虽然绿城今年以来所拿地块的利润率，大部分测算有10%以上的利润，但市场是否支持绿城寻回失去的净利润？仍是未知数。

　　7月6日，中指院半年度市场趋势报告会用“先扬后抑”形容今年上半年房地产市场整体表现。一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，特别是2-3月，热点城市出现“小阳春”行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。

　　6月，5年期以上LPR下调了10BP，对市场情绪产生了一定积极效果，但对新房销售的实质性带动较为有限，全国房地产市场调整压力依然较大。

　　从房企披露的营销数据来看，大部分房企6月销售额相比5月有所萎缩。从这一角度看，绿城能在6月维持销量，与该公司前两年所拿地块的城市布局、今年以来的供货节奏等因素相关。从过往表现来看，绿城绝非机会主义者，但面对公司与市场基本面，管理层的压力不言自明。绿城能否实现销售规模与净利润的双向奔赴，还取决于下半年的市场走势。

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会